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준공된 아파트의 현황이 아파트 분양광고의 내용과 차이가 있어 분쟁이 발생하기도 한다. 이때 수분양자는 분양광고의 내용이 분양계약의 내용에 포함되었다고 주장하고, 분양회사는 분양계약의 내용에 포함되어 있지 않다고 주장하는 것이 보통이다.
계약법상의 청약의 유인과 청약을 구분하는 통상적 기준에 따르면, 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과하므로, 그 내용이 분양계약에 포함되어 있다고 보기 어렵다. 그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래에서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 아파트 및 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 대하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 않은 경우가 있다. 이러한 경우에는 분양광고 내용 중 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보여지는 사항은, 분양자와 수분양자 사이에 분양계약의 내용으로 하는 묵시적 합의가 있었다고 볼 여지가 크다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812,5829,5836 판결). 위 대법원 판례의 사례는 온천, 바닥재, 유실수단지, 테마공원 등 아파트의 외형·재질에 대한 내용이 분양계약서에는 없고 분양광고의 내용에는 있었는데, 법원은 그 분양광고의 내용이 분양계약에 포함되었다고 판단하였다.
그런데 위 사례에서 분양광고의 내용 중 대학교의 이전, 도시를 잇는 주변도로의 확장, 전철복선화에 관한 내용들은 아파트의 외형·재질과 관계가 없고 수분양자들 입장에서 분양회사가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없으므로, 허위·과장 광고로서 불법행위가 성립됨은 별론으로 하고, 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 보기는 어렵다고 판단하였다. 다른 사례에서도 아파트의 입지조건에 관한 분양광고는 아파트의 외형ㆍ재질ㆍ구조 등 거래조건에 관한 것이 아니고, 분양회사가 실현할 수 있는 것이 아니라는 점을 들어 그 광고내용이 분양계약에 포함되지 않는다고 판단하였다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다57228 판결).
반면 선시공·후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양되는 아파트는, 수분양자가 실제로 완공된 아파트의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있으므로, 완공된 아파트 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 본다. 준공 전에 하였던 분양광고의 내용과 달리 아파트가 시공되었다고 하더라도, 완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고에만 표현되어 있는 아파트의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 아파트의 현황과 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결).
이응세 변호사 (법무법인 바른 )
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