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조회수
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618
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제목
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[건설경제]160530_하수급인의 공사대금 직접 지급청구권과 발주자의 지급거절 사유의 범위
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작성자
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관리자
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작성일자
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2016-05-30
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출처
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건설경제>Q&A
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[Q] A사는 집합건물로 되어 있는 상가건물 중 B사가 소유하는 5개 호실을 B사로부터 임차하여 사무실로 사용하고 있었습니다. 이후 B사가 부도나서 위 5개 호실이 경매되었고, 이 경매절차에서 5개 호실 중 1개 호실은 C사에게, 나머지 4개 호실은 D사에게 경락되어 소유권이 이전되었습니다. A사가 경영악화로 인하여 차임을 연체하자, D사는 유예기간을 부여하였으나 C사는 기다릴 수 없다면서 일방적으로 임대차계약을 해지하였습니다. 이러한 C사의 임대차계약 해지는 유효한 것일지요? [A] 민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다”고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 의하여 임대차계약 전부를 해지하여야 하며, 이러한 원칙은 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용됩니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결).
C사와 D사는 B사에 대한 임대차목적물 5개 호실을 경락받아 소유권을 취득함으로써 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 자동으로 승계하였고(과거와는 달리 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 따른 임대인의 지위승계는 보증금과 임대료의 액수와 관계없이 모든 상가임대차에 적용됩니다. 상가건물임대차보호법 제2조 제3항), 따라서 C사와 D사가 B사에 대한 공동임대인이 됩니다.
이 경우, A사와 B사가 5개 호실에 관한 임대차계약을 체결하던 당시 5개 호실 각각에 대하여 복수의 임대차계약을 체결한 것이 아니라 하나의 임대차계약을 체결한 것이라면, C사나 D사는 단독으로는 B사와의 임대차계약을 해지할 수 없고 양사가 공동으로만 해지할 수 있습니다.
이와 관련하여, A사와 B사 간의 최초 임대차계약이 5개 호실 전부에 대한 하나의 임대차계약인지 아니면 각 호실에 대한 별개의 임대차계약인지는 (1) 최초 임대차계약시 임대차목적물을 각각의 호실로 기재한 별개의 임대차계약이 체결되었는지 아니면 5개 호실 전부를 임대차목적물로 기재한 하나의 임대차계약이 체결되었는지, (2) 임대차계약서에 보증금 및 차임이 호실별로 구분되어 정해졌는지, (3) 임차인이 임대차목적물 전부를 동일한 목적으로 사용하였는지 등의 사정을 고려하여 결정하게 됩니다.
도건철 법무법인(유한) 태평양 변호사
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첨부파일
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