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통상적으로 감정인은 원고 주장에 따라(사용승인도면이 아닌) 분양 카탈로그 및 착공도면을 기준으로 하여 미시공, 변경시공 되었다고 보아 이를 그대로 하자로 전제하여 금액을 산정하고 있다.
선분양 방식에 의한 집합건물의 분양은 ‘분양광고를 하고 수분양자들과 분양계약을 체결한 시점’ 또는 ‘착공도면을 제출하고 착공을 한 시점’으로부터 ‘준공 및 인도가 완료되는 시점’ 사이에는 길게는 수년이 소요되기 때문에, 그 사이에 설계에 관한 관련 법령의 변경, 신기술의 등장 및 분양계약 당시의 자재 및 마감재의 생산 중단이나 유행에 따른 소비자의 기호 변화 등을 이유로 설계변경이 빈번히 일어나며, 이 경우 분양자는 적법한 절차를 거쳐 설계변경을 한 후 감리절차 및 관할 행정청의 변경승인 절차를 거쳐 건물을 완공하게 된다.
따라서 하자여부를 판단함에 있어서도, 각종 도면 등과 달리 시공된 부분이 있다면 그러한 시공이 적법한 시공인지 여부와 그로 인하여 이 사건 건물의 통상의 품질이 현격히 저하되는 것인지 여부 등을 확정하고, 이를 통하여 이러한 시공현황이 ‘하자’에 해당하는 것인지 여부를 판단하여야 할 것인바, 그럼에도 불구하고, 통상 법원 감정인은 원고의 감정신청의 내용대로 각종 도면과 달리 시공된 부분이 있기만 하면 그 자체로 이 사건 건물의 하자라고 판단해 버리는 경우가 종종있다.
이러한 감정인의 감정의견은 마치 “본래 나무책장을 설치해도 될 곳에 사업주체가 훨씬 많은 비용을 들여 대리석책장을 설치”해 주었더니, 도리어 “나무책장이 설치되지 않은 것이 그 자체로 하자이므로, 나무책장 값을 물어주어야 한다.”는 것과 다름이 없는 것이어서, 그 자체로도 매우 잘못된 것임을 잘 알 수 있는 것이다.
착공도면은 착공 당시의 설계도면에 불과하고, 집합건물의 설계변경 내용을 모두 반영한 준공 당시의 도면(사용승인도면)에 의하여 사용검사를 받게되며, 사용검사가 있은 이후의 하자보수는 사용승인도면을 기준으로 실시함에 비추어 보면, 사업주체가 착공도면에 기재된 특정한 시공내역 및 방법대로 시공할 것을 수분양자에게 광고하거나 분양 카탈로그에 기재된 내용이 분양계약의 내용에 편입되었다고 불 수 있을만한 특별한 사정이 없는 이상, 어떠한 시공사항이 건축물에 발생한 하자에 해당하는지 여부는 사용검사의 기준이 된 사용승인도면에 의하여 판단하여야 할 것이다.
정홍식 법무법인 화인 변호사
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