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사업주체인 조합이 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리의무를 입주자 대표회의가 승계하여야 하는지 여부...
Q: 甲 조합은 아파트를 신축하는 주택재개발사업을 진행하여 신축공사가 완공될 무렵인 2014. 9.경 乙과 아파트 공용부분 중 주민운동시설인 지하 1층에 관한 스포츠센터 위탁운영 관리계약을 체결하였습니다. 아파트는 2015. 4.경 준공되어 입주가 시작되어 2015. 10.경 입주자대표회의가 구성된 후 입주자대표회의에 의하여 아파트 관리를 위한 주택관리업자가 선정되었고, 乙은 2015. 5.경부터 위 지하 1층에서 스포츠센터를 운영해 왔습니다. 입주자대표회의는 甲 조합이 입주민들의 동의 없이 공용부분에 관하여 장기간의 위탁운영 관리계약을 체결한 것이 부당하다고 주장하면서 지하 1층의 반환을 요구하고 있음에도, 乙은 오히려 주택법 제43조 제6항을 근거로 입주자대표회의에 대하여 위탁운영 관리계약을 승계하라고 요구하고 있는데, 이러한 乙의 요구가 정당한 것인가요?
A: 주택법 제43조 제6항은 “사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 기간 이내에 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 하며, 관리주체가 변경된 경우에도 또한 같다. 1. 입주자대표회의로부터 제3항에 따른 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우”라고 규정하고 있어, 이러한 규정이 입주자대표회의에 대하여 乙과 체결한 공용부분에 관한 위탁운영 관리계약에 따른 甲 조합의 권리·의무 등을 승계할 의무를 부과하는 규정으로 볼 수 있는지 문제로 됩니다.
그런데 주택법 제43조 제1항은 “사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다.”라고 규정하여, 사업주체에 의한 공동주택의 관리는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지의 한시적인 관리임을 명시하고 있고, 주택법 제43조 제3항 등에서 입주예정자의 과반수가 입주한 이후에는 입주자 또는 입주자가 구성하는 입주자대표회의에 의한 자율적인 공동주택의 관리를 보장하고 있기 때문에, 사업주체가 입주예정자의 과반수 입주 이전에 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무에 대하여도 입주자대표회의 등에게 일률적으로 승계의무를 부과하는 것으로 주택법 제43조 제6항을 해석함으로써 그 계약의 효력을 사업주체에 의한 공동주택의 관리가 종료된 이후에까지 당연하게 확장시키는 것은 위와 같은 주택법 규정의 취지에 반한다고 보아야 합니다.
한편 주택법은 법률상 지위의 이전에 대하여는 ‘승계’라는 용어를, 물건이나 서류의 사실상 이전에 대하여는 ‘인계’라는 용어를 구분하여 사용하는데, 주택법 제43조 제6항에서는 그중 ‘인계’라는 용어를 사용하고 있습니다. 또한 위 조항에서 사업주체로부터 관리업무를 인수하여야 하는 주체를 ‘해당 관리주체’로 규정하고 있는데, 관리주체는 입주자대표회의 등의 위임이나 의결에 의하여 공동주택의 관리업무를 현실적으로 집행하고 구체화하는 지위에 불과합니다.
이러한 제반사정을 고려하면, 주택법 제43조 제6항은 사업주체와 새로운 관리주체 사이에서 관리업무를 사실상 이전하여야함을 규정하는 것일 뿐, 주택법 제2조 제14호가 정하는 관리주체에도 해당하지 아니하는 입주자대표회의에 대하여 사업주체가 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무 등을 승계할 의무를 부과하는 규정이라고 볼 수 없습니다(대법원 2016. 2. 18. 선고 2012다119450, 119467 판결).
따라서 입주자대표회의가 위탁운영 관리계약에 따른 甲 조합의 권리·의무를 승계하지 아니하는 의사를 명백히 밝힌 이 사안에서는, 乙이 입주자대표회의에 대하여 위탁운영 관리계약에 따른 甲 조합의 권리·의무 등을 승계하라고 요구할 수는 없습니다.
연운희 법무법인(유한) 태평양 변호사
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